Назад

Urban Grade, как звезды Мишлен для новостроек

Сегодня российский рынок жилья перенасыщен предложением. При этом в стране до сих пор нет универсального руководства по сравнению жилых комплексов по набору потребительских свойств, которые влияют на себестоимость проекта и на его конечную цену. Эту функцию по логике должны выполнять классы жилья, как звезды у гостиниц или ресторанов. Однако в реальности девелоперы используют разделение на классы больше, как маркетинговый ход, который может свидетельствовать в большей степени о желании продать подороже, чем обозначить в действительности набор потребительских свойств проекта. Из-за этого возникают проблемы у всех участников рынка. Девелоперы проводят только поверхностное сравнение с конкурентами по критериям качества при разработке нового проекта, испытывают сложности с объективным ценообразованием, расчетами скорости реализации и прибыльности проекта. А потребитель в основной своей массе не понимает критериев качества многоквартирного дома, отсюда недоверие к классовости проектов и зачастую разочарование в дорогой покупке, которая не даёт того, чего ожидал покупатель.  

Сертификация Urban Grade

За 15 лет работы команда Urban накопила огромный опыт в области экспертизы готовых и строящихся жилых комплексов. Это позволило создать совершенно новый продукт в области сертификации новостроек. Почти 3 года продолжалась работа по сбору и систематизации всех возможных характеристик проектов. Более 30 экспертов рынка недвижимости отобрали необходимые параметры и выставили им веса важности в зависимости от уровня жизни. И в 2023 году экспертный совет, состоящий из ведущих участников отрасли (девелоперов, агентств недвижимости, проектных бюро), определил вес как обязательных, так и дополнительных характеристик для различных классов жилой недвижимости.  

Эксперты Urban Grade собрали свыше 300 параметров оценки всех критериев, которые важны для жизни людей:

  • Инфраструктура (расположение, транспортная доступность, коммерческая и внутренняя инфраструктуры и сервисы)
  • Общественные пространства (архитектура, благоустройство, места общего пользования, паркинг и кладовые)
  • Квартиры (планировочные решения, отделка, инженерия)
  • Инженерия и техническое оснащение комплекса (лифты, конструктив здания и инженерные системы, безопасность, «умные» технологии).

На сегодняшний день можно смело сказать, что аналогов Urban Grade не существует. Ни одна из премий по недвижимости не делает настолько глубокой оценки потребительских качеств жилого городского дома. Это подтвердил мастер-класс, проведенный в МГИМО, на котором учащимся курса «Продуктолог в девелопменте», уже являющимся профессиональными участниками рынка жилой недвижимости, была наглядно продемонстрирована работа системы сертификации потребительского качества Urban Grade на примере анализа подземного паркинга жилого комплекса. 

Многофакторность продукта по системе Urban Grade

По данным аналитиков Urban, сегодня московские застройщики реализуют порядка 18 тыс. машино-мест, что примерно в 3,5 раза меньше количества квартир и апартаментов, готовых к продаже. 

91,5% предложения сосредоточено в подземных паркингах. На рынке есть ограниченный (несколько десятков юнитов) объем гибридного предложения, когда в одном лоте объединяются места для автомобилей и мотоцикла. Примерно каждое седьмое место в паркинге рассчитано на стоянку двух авто. Мото-места занимают 2,1% от общего объема предложения. 

Большинство стандартных мест имеют площадь до 15 кв. м. Наиболее распространены объекты с габаритами 13,25 кв. м. 

Современные подземные паркинги оснащаются лифтом, противопожарной сигнализацией, системой контроля доступа и видеонаблюдения, качественным освещением и вентиляцией, техническими сервисами и многим другим в зависимости от класса жилого комплекса. Но даже в рамках одного и того же класса наполнение объектов зависит от глубины проработки инфраструктурной составляющей паркинга. А она может сильно разниться исходя из запросов покупателей на сервис и комфорт. 

Для наглядности по системе Urban Grade сравнили два ЖК в классе «премиум». В этом сегменте доля парковочных мест от количества квартир должна составлять от 70% до 129%. Т.е. на каждую квартиру приходится от 0,7 до 1,29 машино-места. 

В проекте №1 доля машино-мест составила только 63%, в проекте №2 — 100%. То есть, формально по данному параметру первый ЖК может соответствовать только бизнес-классу, но никак не классу "премиум".

Эталонный набор характеристик и баллов
Однако методология оценки Urban Grade – первая за всю историю российского рынка недвижимости – учитывает многофакторность продукта и принимает во внимание не только обязательные, но и наличие тех или иных дополнительных параметров уровня комфорта объекта. Например, таких как: спуск в паркинг на лифте, распознавание автомобилей по RFID-метке или номерам, видеонаблюдение в паркинге, дизайнерская отделка, отопление и мойка с экспресс-автосервисом, а также парковочные места для крупногабаритных машин. Эксперты считают важным наличие у входа в лифтовой холл минимум одного временного парковочного места для высадки и погрузки маломобильных граждан. И даже учитывают такие факторы, как превышение ширины проезда по однопутной рампе и отношение вертикальной проекции уклона рампы к горизонтальной поверхности.
Сравнение проектов №1 и №2
По этим характеристикам проект №1, несмотря на то, что проигрывает по количеству парковочных мест, получил 6,5 баллов, а проект №2 – только 4,9. Все потому, что застройщик первого проекта сильно позаботился о комфорте будущих жильцов. Девелопер второго проекта этого не предусмотрел, хотя и выполнил требование по доле машино-мест. Данный пример наглядно показывает, как много вроде бы неочевидных потребительских качеств может содержать в себе паркинг. И для каждого из классов это будет свой определенный минимальный набор опций, который влияет на стоимость продукта и качество удобства жизни. Поэтому важно использовать гибкую методологию оценки и брать в расчет не только основные, но и дополнительные характеристики проекта. А появление единой системы координат способствует тому, что клиентам легче ориентироваться в огромном количестве предложений. 

«Наш продукт про то, что нужно и важно покупателям, будущим жителям комплексов — качество, безопасность, комфорт. Сертификация Urban Grade станет гарантией качества для покупателей и дополнительным конкурентным преимуществом для застройщиков. Мы планируем и дальше развивать свой продукт. Уже есть сильные партнеры, в том числе в регионах. Только в 2023 году в Urban Grade было вложено около 40 млн рублей. Предлагаем застройщикам не терять время и становиться частью системы сертификации Urban Grade», - прокомментировала основатель и генеральный директор Urban Grade Ольга Хасанова. 

Через экспертизу Urban Grade уже прошли 7 «пилотных» объектов ведущих столичных и региональных игроков. И количество желающих продолжает расти, в работе экспертов находится еще 4 жилых комплекса.